La vivienda vuelve a ser noticia fiscal. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, «por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible», se publicó en el BOE del 7 de octubre y entró en vigor al día siguiente, el 8 de octubre de 2026.
El texto llega después de que el Congreso no convalidara los reales decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, publicados a finales de septiembre. Su Título II concentra las novedades en IRPF e IVA, tal y como detalla la Agencia Tributaria; además, la norma toca el Impuesto sobre Sociedades (SOCIMI) y crea dos productos de ahorro con incentivos fiscales: la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa y el SIALP Financia Europa.
Esto es lo que cambia y cuándo te afecta, si alquilas, si vives de alquiler, si vas a vender una vivienda o si tu empresa es una SOCIMI.
1. IRPF: el alquiler, con reducciones de hasta el 100 %
Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual formalizados a partir del 1 de diciembre de 2026 se acogen a una nueva escala de reducciones sobre el rendimiento neto del capital inmobiliario:
- 100 %: cuando el mismo arrendador formaliza un nuevo contrato tras los cinco años o las prórrogas con el mismo inquilino; cuando el nuevo contrato es con otro inquilino y la renta inicial queda por debajo del límite de precio aplicable; y cuando, sin ser gran tenedor, el arrendador rebaja la renta inicial más de un 5 % respecto de la última renta del contrato anterior actualizada.
- 95 % / 90 % / 85 %: vivienda en zona tensionada con inquilino de entre 18 y 35 años (95 %), en zona tensionada sin ese requisito (90 %) o con inquilino de 18 a 35 años fuera de zona tensionada (85 %).
- 70 %: resto de renovaciones sin rebaja de renta, y también el alquiler social o a administraciones públicas y entidades sin fines lucrativos.
- 60 %: vivienda rehabilitada en los dos años anteriores a la firma del contrato.
- 80 %: contratos en prórroga tácita (artículo 10 LAU) con renta inicial dentro del límite de precio y arrendador que no sea gran tenedor.
- Si la renta sube en el nuevo contrato: del 40 % (subida igual o inferior al 5 %) al 15 % (subida superior al 20 %), por tramos intermedios (30 %, 25 % y 20 %).
Y hay un régimen transitorio que conviene tener claro: los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 mantienen el 60 %; los celebrados entre esa fecha y el 1 de diciembre de 2026 se quedan en la redacción anterior (90 %, 70 %, 60 % o 50 %); y las prórrogas tácitas en las que el plazo de cinco años se cumple después del 1 de diciembre de 2026 tributan al 80 %. Si se cumplen varios requisitos a la vez, se aplica la reducción de mayor cuantía.
2. Deducción por alquiler para quien vive de alquiler
Se crea una deducción para el inquilino (artículo 68.6 de la LIRPF): con una base imponible inferior a 33.007,20 € anuales puedes deducirte el 10 % de las cantidades pagadas por el alquiler de tu vivienda habitual, con una base máxima de 11.630 € anuales que se reduce gradualmente a medida que la base imponible supera los 23.007,20 €.
Dos condiciones: que ni tú ni tu unidad familiar seáis titulares de otra vivienda situada a menos de 50 km de la alquilada (salvo impedimento legal de uso), y que no combines la deducción con el régimen de los contratos anteriores a 2015 por la misma vivienda.
3. Imputación de rentas inmobiliarias
Para los ejercicios 2023 a 2026 se mantiene el 1,1 % de imputación en los municipios con valores catastrales revisados desde 2012. La novedad de calado llega con el 1 de enero de 2027: la escala se modifica según la suma de valores catastrales (1,1 % hasta 100.000 €; 1,5 % y 2 % en los tramos siguientes; y 3 % a partir de 1.000.000 €, con una imputación fija de 17.100 € más el 3 % del resto). También se endurece el rendimiento mínimo a imputar en los alquileres a cónyuges y familiares hasta tercer grado.
4. Vender la vivienda vacía a un ente público: exención temporal
Desde el 8 de octubre de 2026 y hasta el 31 de diciembre de 2027, la ganancia patrimonial por vender una vivienda a entes públicos o a entidades de promoción y gestión de vivienda social y asequible está exenta si la vivienda ha permanecido desocupada de forma continuada los dos años anteriores a la venta y el valor de transmisión es inferior a 800.000 €: exención total hasta 200.000 € y un porcentaje decreciente entre 200.000 € y 800.000 €.
La parte no exenta puede acogerse a la reinversión en la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión (plazo de 6 meses, con especialidades mientras no se publique la orden ministerial que regula la información de la cuenta).
5. Un concepto de vivienda habitual más flexible
Para las exenciones de mayores de 65 años o personas en situación de dependencia (artículo 33.4.b) y de reinversión (artículo 38), se considera vivienda habitual la que lo fue en cualquier día de los dos años anteriores a la venta. En separaciones y divorcios, se tiene en cuenta la situación del cónyuge que permanece en el domicilio.
6. Ayudas de rehabilitación, exentas en el IRPF
No se integran en la base imponible las ayudas del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 (RD 326/2026) para fomento de la rehabilitación edificatoria, accesibilidad y renovación urbana y rural.
7. IVA: alquiler turístico al 10 %, obras de reforma al 10 % y vivienda protegida al 4 %
Con efectos desde el 1 de diciembre de 2026:
- Alquiler turístico o de corta duración (estancias de hasta 30 noches en apartamentos o viviendas amuebladas, distintas de la vivienda habitual del arrendador): deja de estar exento y tributa al tipo reducido del 10 %.
- Obras de renovación y reparación de viviendas destinadas al alquiler habitual: se amplía el 10 %, con los requisitos de siempre (antigüedad mínima de dos años y materiales aportados dentro del 40 % de la base imponible) y un requisito nuevo que ya no es opcional: el pago debe hacerse por medios bancarios (tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta). Ese requisito de pago se exige también, desde esa fecha, en las obras de viviendas de uso particular.
- Viviendas protegidas con calificación permanente o indefinida: tipo superreducido del 4 %, incluidos los garajes y anexos transmitidos con la vivienda (hasta dos plazas).
8. SOCIMI: los beneficios no distribuidos del alquiler suben al 25 %
Para los ejercicios iniciados en 2026 y no concluidos a 8 de octubre, el gravamen especial del 15 % sobre beneficios no distribuidos pasa al 25 % cuando proceden del arrendamiento de viviendas, de cualquier otro arrendamiento o cesión de uso residencial, incluidos los destinos a alojamiento, turismo o corta duración. La salida: si el alquiler a precio asequible o protegido supera el 80 % del parque, el gravamen se reduce un 50 %, y se elimina por completo si además los beneficios se reinvierten en tres años en alquiler asequible. Umbral transitorio: más del 60 % en 2026 y más del 70 % en 2027, hasta el 80 % general.
9. Productos de ahorro Financia Europa
Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa: un único titular intransmisible, aportaciones solo en dinero, hasta 150.000 € de aportaciones pendientes de recuperación y una sola cuenta por contribuyente. Las ganancias no tributan hasta que dispus de la cuenta; si la mantienes más de cinco años, queda exenta el 100 % de la ganancia hasta 10.000 € y el 20 % del resto. SIALP Financia Europa: seguro individual de vida con primas máximas de 10.000 € anuales y la misma exención. Ninguno de los dos podrá comercializarse ni contratarse hasta que entre en vigor la orden ministerial correspondiente.
10. La valoración del sector: el Consejo General de Economistas
El Consejo General de Economistas ya valoró económicamente los reales decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, el antecedente directo de esta norma. Comparte el diagnóstico de partida —el propio texto situaba en unas 750.000 viviendas la producción acumulada que falta según el Banco de España— y destaca como positivas la deducción por alquiler para rentas bajas, la línea de avales para alquiler social y asequible o la cuenta de ahorro Financia Europa. Pero su advertencia es clara: el problema central es la escasez de oferta. Cerca del 92 % del alquiler a precio de mercado está en manos de particulares, e intervenciones sobre precios o prórrogas pueden retirar vivienda del mercado, elevar las rentas iniciales y frenar la movilidad laboral. Sin suelo, licencias ágiles y más vivienda pública y social, estas medidas redistribuyen la escasez, pero no la resuelven.
Las fechas que conviene apuntar en el calendario
- 8 de octubre de 2026: entrada en vigor del decreto-ley y arranque de la exención por vender vivienda vacía a entes públicos.
- 1 de diciembre de 2026: se aplican las nuevas reducciones del IRPF a los contratos de alquiler formalizados desde esa fecha; entra el 10 % del IVA en el alquiler turístico y en las obras de renovación, y el 4 % en la entrega de vivienda protegida.
- 1 de enero de 2027: nueva escala de imputación de rentas inmobiliarias; el umbral SOCIMI de alquiler asequible sube al 70 %.
- 31 de diciembre de 2027: se cierra la ventana de exención por venta de vivienda vacía a entes públicos.
- Pendiente de orden ministerial: la comercialización de la Cuenta Financia Europa y del SIALP, y el cómputo del plazo de reinversión de las ganancias de la venta de vivienda vacía.
Por dónde empezar si te toca prepararlo
Si alquilas, revisa los contratos que formalices a partir del 1 de diciembre y comprueba si la renta queda por debajo del límite de precio: de eso depende la reducción del IRPF. Si vives de alquiler, apunta la deducción del 10 % para la próxima declaración. Si tienes una vivienda vacía que quieres vender, la ventana con los entes públicos se cierra a finales de 2027 y exige dos años de desocupación acreditada. Si haces obras de reforma, paga siempre por banco: desde diciembre es requisito para aplicar el 10 % del IVA. Y si tu empresa es una SOCIMI, vigila el porcentaje de tu parque destinado a alquiler asequible.
En nuestro servicio de fiscal y tributario ayudamos a familias y empresas a adaptarse a este tipo de cambios; si quieres que revisemos tu caso, escríbenos y lo vemos juntos. Y si te interesa el tema del ahorro, te recomendamos la Guía Fiscal del Ahorro.
Fuentes
- Agencia Tributaria: «Medidas fiscales y tributarias introducidas por el Real Decreto-ley 29/2026»
- Agencia Tributaria: «Principales novedades tributarias introducidas por el Real Decreto-ley 29/2026» (PDF)
- Consejo General de Economistas: «Posicionamiento sobre los reales decretos-leyes de vivienda sometidos hoy a votación»
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